Dasar Hukum SHM Ganda, Aturan, dan Cara Meminimalisirnya

Sertifikat atau SHM adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah  susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan (Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Idealnya, satu bidang tanah hanya terdaftar dalam satu sertifikat. Namun, pada kenyataannya sering ditemukan sengketa hak milik atas tanah yang timbul karena sertifikat atau SHM ganda

Dalam satu bidang tanah yang sama, terkadang terdapat lebih dari satu sertifikat yang mencantumkan beda kepemilikan/nama pemilik. Adanya sertifikat ganda tentu melahirkan konflik dan saling klaim kepemilikan atas tanah yang tercatat dalam sertifikat. Pertanyaannya adalah, apabila terjadi sengketa atas tanah karena adanya sertifikat yang lebih dari satu atas tanah yang sama, sertifikat mana yang akan diakui legalitasnya?

Pada artikel kali ini kami akan membahas dasar hukum SHM ganda bersama  rekan Pengacara kami, Redho Purnomo, S.H., M.H dari RPP LAWYERS dan cara mengecek sertifikat tanah Anda secara online.

Jika Ada Sertifikat Ganda, Mana yang Lebih Kuat Dimata Hukum?

Menurut Redho, ertama-tama kita asumsikan bahwa sertipikat hak milik (“SHM”) yang dimaksud adalah sertifikat sebagai tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat terhadap tanah. Hal ini tertuang dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 yang berbunyi:

Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Berdasarkan keterangan yang Anda sampaikan, Anda telah membeli tanah dan bangunan dari Perumnas pada tahun 2014 dan telah terbit SHM terhadap tanah dan bangunan tersebut. Akan tetapi Anda tidak menyebutkan tahun terbitnya SHM yang Anda miliki dan tidak menyebutkan secara jelas tahun terbit SHM orang lain yang mengaku sebagai pemilik tanah yang Anda miliki.

Perlu Anda ketahui bahwa berdasarkan Yurisprudensi MA 5/Yur/Pdt/2018 menyatakan:

Jika terdapat sertifikat ganda atas tanah yang sama, di mana keduanya sama-sama otentik maka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebih dahulu.

Putusan MA 976 K/Pdt/2015 menyatakan bahwa:

…bahwa dalam menilai keabsahan salahsatu dari 2 (dua) bukti hak yang bersifat outentik maka berlaku kaedah bahwasertifikat hak yang terbit lebih awal adalah yang sah dan berkekuatan hukum…

Putusan MA 290 K/Pdt/2016 danPutusan MA 143 PK/Pdt/2016 menyatakan bahwa:

…Bahwa jika timbul sertifikat hak gandamaka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebihdahulu…

Berdasarkan yurisprudensi dan putusan MA tersebut, maka Anda dapat membandingkan tahun terbitnya SHM Anda miliki dengan SHM yang dimiliki oleh orang lain. Hal ini bertujuan untuk menentukan sertifikat yang terlebih dahulu terbit adalah sertifikat yang sah dan berkekuatan hukum.

Baca juga: Pemalsuan Sertifikat Tanah: Hukum dan Aturannya di Indonesia

Bagaimana Kita Dapat Mengecek SHM Tanah Kita?

Masih menurut Pengacara Redho Purnomo, Ada dua cara yang bisa dilakukan jika Anda ingin melakukan pengecekan SHM yaitu melalui aplikasi Sentuh Tanahku atau website BPN.

Berikut adalah caranya:

Melalui aplikasi Sentuh Tanahku

Berikut cara cek sertifikat tanah BPN online melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

• Anda perlu mengunduh aplikasi Sentuh Tanahku terlebih dahulu.
• Buka aplikasi Sentuh Tanahku di perangkat Anda
• Registrasi untuk membuat akun dengan email
• Login atau masuk menggunakan akun yang telah dibuat menggunakan username dan password
• Klik menu ‘Cek Berkas BPN Online’
• Klik ‘Info Sertifikat’
• BPN akan menampilkan data sertifikat tanah dan kepemilikannya

Cara cek sertifikat tanah via situs BPN

Jika tak ingin mengunduh aplikasi, Anda dapat memeriksa keaslian sertifikat tanah melalui situs resmi ATR/BPN di www.atrbpn.go.id.

Berikut cara cek sertifikat online melalui metode ini.

• Buka www.atrbpn.go.id
• Klik menu ‘Publikasi’
• Klik menu ‘Layanan’
• Klik menu ‘Pengecekan berkas’
• Masukkan informasi berupa kantor, nomor berkas, tahun, lalu klik ‘Cari Berkas’
• BPN akan menampilkan data sertifikat tanah dan kepemilikannya

Baca juga: Aturan Nikah Siri Menurut Hukum di Indonesia

Cara Penyelesaian Sertifikat Tanah Ganda

Masih menurut Redho, adapun langkah hukum yang dapat Anda tempuh jika terdapat sertifikat ganda dalam satu bidang tanah antara lain:

Penyelesaian Sengketa Melalui Kantor Pertanahan

Anda dapat melakukan penyelesaian SHM ganda melalui Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 5 Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 yang berbunyi:

Pengaduan Sengketa dan Konflik yang selanjutnya disebut Pengaduan adalah keberatan yang diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan atas suatu produk hukum Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, Kantor Pertanahan sesuai kewenangannya atau merasa dirugikan oleh pihak lain menyangkut penguasaan dan/atau kepemilikan bidang tanah tertentu. 

Penanganan sengketa dan konflik tanah menurut Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020 melalui tahapan sebagai berikut:

1. pengkajian kasus;
2. gelar awal;
3. penelitian;
4. ekspos hasil penelitian;
5. rapat koordinasi;
6. gelar akhir; dan
7. penyelesaian kasus.

Lebih lanjut dalam Pasal 34 ayat (2) dan (3) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020  menyebutkan:

2. Dalam hal terdapat satu atau beberapa sertipikat tumpang tindih dalam satu bidang tanah baik seluruhnya maupun sebagian maka terhadap sertipikat dimaksud dilakukan Penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1).
3. Pembatalan dilakukan terhadap sertipikat yang berdasarkan hasil penanganan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), diperoleh fakta terdapat cacat administrasi dan/atau cacat yuridis.

Dengan demikian, apabila terdapat sertifikat tanah ganda, Anda dapat melakukan pengaduan ke Kantor Pertanahan agar ditindaklanjuti dan mendapatkan penanganan.

Baca juga: Aturan Hibah Waris Menurut Pengacara Berpengalaman

2. Mengajukan Gugatan Pembatalan Sertifikat kepada Pengadilan Tata Usaha Negara

Selain mengajukan pengaduan kepada Kantor Pertanahan, Anda juga dapat mengajukan gugatan pembatalan terhadap SHM ke Pengadilan Tata Usaha Negara (“PTUN”), karena menurut hemat kami SHM telah memenuhi unsur sebagai Keputusan Tata Usaha Negara (“KTUN”) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 9 UU 51/2009. Unsur yang dimaksud yaitu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh pejabat tata usaha negara/TUN (dalam hal ini Kantor Pertanahan/BPN) yang berisi tindakan hukum TUN, bersifat konkret, individual dan final dan menimbulkan akibat hukum bagi seseorang.

Ketentuan mengenai Pembatalan terhadap KTUN diatur dalam Pasal 53 ayat (1) UU 9/2004  yang berbunyi:

Orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis kepada pengadilan yang berwenang berisi tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan itu dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan ganti rugi dan/atau rehabilitasi.

Hal tersebut juga diatur dalam Lampiran SE Ketua MA 10/2020 halaman 5 yang menyebutkan:

Pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan peradilan tata usaha negara (TUN).

Jika kesulitan untuk mengajukan gugatan ini, Anda bisa menggunakan jasa pengacara profesional seperti Redho Purnomo, S.H., M.H dari RPP LAWYERS.

3. Membuat Laporan ke Kepolisian Apabila Ada Dugaan Pemalsuan Sertifikat

Selain kedua langkah di atas, Anda juga dapat membuat laporan ke kepolisian terhadap pihak yang mengaku mempunyai SHM pada tanah Anda, apabila ada indikasi pemalsuan sertifikat. Ketentuan pidana yang mengatur mengenai pemalsuan sertifikat diatur dalam Pasal 264 KUHP yang menyebutkan:

1. Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama delapan tahun, jika dilakukan terhadap:

1. 1. akta-akta otentik;
   2. surat hutang atau sertifikat hutang dari sesuatu negara atau bagiannya ataupun dari suatu lembaga umum;
   3. surat sero atau hutang atau sertifikat sero atau hutang dari suatu perkumpulan, yayasan, perseroan atau maskapai:
   4. talon, tanda bukti dividen atau bunga dari salah satu surat yang diterangkan dalam 2 dan 3, atau tanda bukti yang dikeluarkan sebagai pengganti surat-surat itu;
   5.  surat kredit atau surat dagang yang diperuntukkan untuk diedarkan;

2. Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Baca juga: Apakah Hutang Bisa Diwariskan? Ini Jawaban Pengacara

Hubungi Kami untuk Membantu Anda Terkait Masalah SHM Ganda

Menghadapi masalah dengan sertifikat tanah atau SHM ganda adalah situasi yang sangat serius dan bisa mengancam kepemilikan properti Anda. Redho Purnomo, S.H., M.H. dari RPP LAWYERS adalah jasa pengacara yang berpengalaman dalam menangani kasus-kasus semacam ini.

Kami siap memberikan bantuan hukum terbaik untuk melindungi hak properti Anda. Tim kami yang berdedikasi akan bekerja keras untuk menyelidiki dan mengatasi sertifikat tanah yang ganda, memastikan bahwa Anda dapat mempertahankan kepemilikan Anda dengan aman dan legal.

Kami memahami betapa stresnya situasi seperti ini dan dampaknya terhadap kehidupan Anda. Dengan bantuan Redho Purnomo, S.H., M.H. dari RPP LAWYERS, Anda akan memiliki konsultan hukum yang handal dalam menghadapi masalah ini. Kami akan membantu Anda memahami hak-hak Anda, menjalankan proses hukum dengan cermat, dan mencapai solusi yang adil.